广州市白云区房屋纠纷 收楼户型与合同不符咨询专业丰富经验律师

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【当事人遇到的问题】开发商宣传的“海景房”收楼时被遮挡，能以虚假宣传为由退房退款吗？ 

广州郑思琪律师解答：需有证据证明宣传构成“要约”且影响合同目的。例如，广州南沙区某案件中，因无证据证明开发商承诺“无遮挡海景”，法院驳回退房诉求。 

【参考案例-法院意见】  

法院认为，宣传资料需“具体确定且对房价有重大影响”才视为合同内容；无充分证据证明虚假宣传的，无法主张退房。 

【法院判决书原文】

一审法院认为，董某某、宏某公司签订的《认购书补充协议》、《商品房买卖合同(预售)》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效｡

关于赔偿的问题｡ 首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约｡ 该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任｡ ”董某某、宏某公司所签订的《认购书补充协议》以及《商品房买卖合同(预售)》中均未约定涉案房屋海景景观，且买卖合同明确约定售楼广告、售楼书及样板、销售模型等所有口头或书面说明的内容及标准，与本合同及附件内容不符或超出本合同及附件约定的，以本合同及附件内容为准，故房屋可观看的景观并非双方合同约定的内容，董某某的主张缺乏合同依据｡ 根据董某某提交的证据无法证明宏某公司曾作出涉案房屋海景景观的要约｡ 其次，微信群聊中，微信号为和微信号为两人的身份无法确定是宏某公司的工作人员还是中介人员，他们在微信中表示涉案房屋有“海景”的描述，不能作为宏某公司的要约｡ 董某某也承认涉案房屋也是能看到所谓“海景”的，只是并非全无遮挡景观，其陈述的状况与两人的表述并不矛盾。不足以此证明宏某公司以无遮挡景观作为销售宣传｡ 最后，对于销售沙盘展示的情况，根据董某某自认，新建的住宅项目在2021年才出让土地，董某某提供的公示文件显示在2023年才对设计方案审查及调整进行审批前公示，故宏某公司在2020年销售时不可能知道其他开发商对此开发建设的情况，宏某公司的沙盘模型已经正常展示其开发小区的状况，并未刻意隐瞒对销售不利的因素｡ 因此，董某某主张因宏某公司对涉案房屋作出虚假宣传从而要求宏某公司赔偿经济损失的诉讼请求缺乏合同和事实依据，一审法院不予支持｡

关于退还购房款的问题｡ 《认购书补充协议》约定总价款3198964元包括董某某取得涉案房屋及一个配套车位的对价，且约定签订以3098964元的购房合同和以100000元购车合同的形式履行。3198964元是董某某取得房屋和车位的对价，董某某主张退回100000元购房款缺乏依据，一审法院不予支持。

【专业律师服务】 

处理开发商虚假宣传纠纷，收集宣传资料、沟通记录等证据，代理退房索赔诉讼。 

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