广州花都区专业二手房买卖律师 指定过户给第三人咨询

广州房屋买卖合同，可以指定过户给第三人吗？

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郑思琪律师解答：如果合同有约定的话，可以指定过户给第三人，但如果合同没有特别约定的话，可能法院不会支持。如果真实中，因为买家没有购房资格，经常会在合同中约定指定过户给第三人，虽然存在规b避限购政策的情况，但法院认为这是合同履行的问题，并不影响合同效力。如下面这个案件，一审法院认为买家涉嫌炒房，认定房屋买卖合同无效。二审法院认定房屋买卖合同有效。

判决书节选：

一审法院认为，民事主体不得滥用民事权利损害社会公共利益。违背公序良俗的民事法律行为无效。国家对房地产市场制定的调控政策，是为了完善和保障房地产市场的平稳健康发展，保护社会公共利益。买家签订涉案房屋买卖合同时，不具备政府调控房地产市场时要求购房人应具备的资格或条件，虽然合同中有约定“买方有权指定第三方过户人”，但买家至今未披露该第三方，如果该第三方是已知的亲朋戚友熟人，没有隐瞒的必要（因为办理过户手续是不能避免地由卖方配合的），所以，不排除在无法过户给买家时，买家寻找到合适的下家，由卖方直接过户给下家，买家赚取差价（按日常生活常理，买家不可能不赚取差价，除非遇上商业风险）。买家的行为，一方面增加了买卖顺利完成的难度和卖方实现合同目的的风险，另一方面（也是最主要的），规避了国家的调控政策，扰乱了二手房地产交易市场秩序，损害了社会公共利益。“房子是用来住的，不是用来炒的。”如果任由“过户给第三方”此种表面上意思自治，但实质是逃避监管的行为泛滥，国家的调控政策将形同虚设，损害的是社会公共利益。因此，买家与卖家订立的标的房屋买卖合同无效。双方均有过错，卖家已收的5万元应予退还，买家主张的其余诉讼请求，依法无据，一审法院不予支持。

二审法院认为，关于涉案房屋买卖合同的效力。涉案《房屋买卖合同》合法有效。虽然买家在签订涉案《房屋买卖合同》时并不具备购房资格，但并不排除其在上述合同履行期间可以取得购房资格，再者，不具备购房资格只是涉及合同能否过户履行的问题，并不涉及合同的效力。同理可论，涉案买卖合同中约定“买方有权指定第三方过户人”，并不意味着买方最终是指令第三人作为过户人，且即便存在有规避限购政策的嫌疑，也只涉及该条款能否支持履行的问题，并不影响涉案房屋买卖合同的效力。综上，买家上诉主张涉案房屋买卖合同有效，理据充分，本院予以支持。合同解除的根本原因是卖家单方变更合同条款，改判卖家双倍返还定金10万元。

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