广州天河区专业存量房买卖律师 房产被查封违约金咨询

广州签合同时就知道房屋有人居住的，后来房子被查封，构成违约吗？

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郑思琪律师解答：房屋如果被查封的话，房产肯定无法过户，卖房人一定会构成违约的，但是如果买房人签合同时就知道房产有可能会被查封的话，可能会降低违约金的标准。比如以下这个案件中，原被告双方签完合同后，因为交易的房屋被查封了，于是买房人起诉卖房人违约，要求支付房款20%的违约金。一审二审法院都认为卖房人构成违约了，但是二审法院认为买方在签合同时就知道房屋有其他人居住的，明知有收房的风险，存在一定过错，于是调整违约金，只判了10%的房款作为违约金。

判决书节选：

本院认为：本案争议焦点在于：哪一方构成违约，应如何承担违约责任。虽然《房屋买卖合同》约定原告的贷款申请若未能获得银行批准，需要完成交易过户手续领取新的《不动产权证》当天向被告付清余下全部成交价款，可能增加被告的交易风险，但该问题并不必然导致合同无法继续履行，从原告后续的付款及履行情况来看，该风险可以消除，被告也未提交证据证明其因此向原告提出异议或要求原告继续履行。涉案合同未能履行的根本原因在于涉案房屋因被告与其妹妹陈结仪的另案诉讼被查封。因此本案系被告违约导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》第六条第1款约定：“若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及赔偿双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款20%的违约金赔偿”。原告主张违约金条款，被告抗辩不应承担，虽然被告主张原告是套路贷款、恶意制造违约、提起虚假诉讼，诈骗被告房屋款缺乏证据，本院不予采纳，但原告签订该合同时已明知涉案房屋另有他人居住，双方明确约定为不交吉，可见原告对房屋存在瑕疵是明知的，即使涉案合同能够继续履行，其通过诉讼或其他途径取得完整的房屋使用权亦需要付出一定时间或金钱代价，其所能够获得的房屋价值必然有所减损。故本院酌情调整违约金为总房款的10%，即265000元，对原告主张的超出部分的违约金不予支持。

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