黄埔区存量房买卖违约诉讼律师 买房人反悔不想买房咨询

广州二手房贬值买家不想买房了，能同时主张违约金和差价损失吗？

咨询电话：18024521775，郑思琪律师解答：不能，违约金和差价损失只能主张一项，一般是哪个高就主张哪个。如下面这个案件，一审法院既支持了房价10%的违约金13万，又支持了差价损失35万。二审法院认为不合理，改判再差价损失里扣除违约金部分。

判决书节选：

本案二审争议焦点为,在案涉合同已经约定按房价10%计算违约金的情况下,杨卖家是否应向欧买家赔偿因其违约导致的欧买家其他损失的问题。对此,本院分析如下:

根据查明的事实,因杨卖家未取得涉案房屋的处分权,导致涉案房屋交易无法继续进行,已经构成违约。欧买家在本案中诉请杨卖家支付解除合同的违约金并赔偿房屋差价损失,案涉合同虽然约定了如杨卖家不能出售物业给欧买家应支付成交价10%的违约金,但根据一审法院委托作出的评估报告,涉案房产在杨卖家违约后价值大幅提升,欧买家再购置同地段房屋的成本增加,导致房屋差价损失的产生。一审法院根据合同履行客观情况,采取两个时点评估价值的中间值,并结合欧买家已支付房款的情况和前案诉讼情况,酌情确定欧买家因对方违约导致的损失为350000元,较为合理,而合同约定的按成交价10%计算的违约金134000元显然不能弥补上述损失,但一审法院在已经判令杨卖家向欧买家支付134000元违约金的情况下,仍全额支持欧买家主张的房屋差价损失,不符合《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定的违约金的损失填补功能,故在本案违约金不能足以弥补欧买家损失的情况下,杨卖家还应向欧买家赔偿房屋差价损失216000元(350000-134000=216000)。一审法院对此处理不当,本院予以纠正。

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