广州越秀区商铺消防不合格索赔 房产律师咨询

广州买商铺后因消防通不过无法使用，低价卖房后能索赔差价损失吗？

咨询电话：18024521775，郑思琪律师解答：不可以。一方违约，另一方获得的赔偿不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如下面这个案件，因商铺一直无法办理消防合格证，导致买家一直无法正常使用商铺，最终171万买的房，被买家40万就卖掉了，损失131万。其先起诉赔偿利息和违约金损失，获法院支持后，又起诉赔偿差价损失，一审法院予以支持，二审法院改判驳回买家诉请。

判决书节选：

一审法院认为：莫买家的损失分为收益损失及成本损失。其收益损失已在26828号案中主张。因为莫买家已将涉案商铺出售,无权再主张收益损失。但是,无论莫买家是否出售涉案商铺,涉案商铺因林卖家的违约行为严重贬值的事实是客观存在的。虽然其他购房人未出售商铺,也未向林卖家主张贬值损失,但并不意味其目前未遭受贬值损失。当然,不能排除将来涉案商铺被整改完善的可能性。但是,就目前而言,上述可能性无法确定,且整改完善所须支付的对价更无法确定。莫买家作为无过错的购房人,在上述不确定的情况下选择出售涉案商铺减少损失,其行为并无不妥。因此,莫买家向林卖家主张131万元经济损失的诉讼请求有事实依据,合理合法,予以支持。

二审法院认为：本院认为,林卖家与莫买家签订的涉案《商铺买卖合同》合法有效。莫买家购买涉案商铺是一种投资行为,自有其商业风险,涉案商铺自其购买后并非必然增值或保值而不会贬值。虽已有生效判决认定因林卖家的违约行为导致莫买家无法正常使用涉案商铺而致被莫买家经营、收益的损失,但生效判决已对莫买家关于其在出售涉案商铺前无法正常使用、经营、收益的损失的诉请予以支持。另一方面,《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,莫买家以何价格向何人出售转让涉案商铺是其对自身权利的自行处分,非林卖家所能左右或预见,而如前所述,莫买家诉请林卖家支付在其出售转让涉案商铺前因林卖家的违约行为所遭受的损失已有生效判决予以支持。现莫买家再诉请林卖家赔偿其基于商业投资而购买的涉案商铺的价值贬损,既无合同依据亦无法律依据,本院不予支持。

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