白云区学区房 解除房屋买卖合同咨询违约

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学区房规划变更可以解除合同吗？学区房规划变更解除合同后可以要求索赔违约金吗？

郑思琪律师解答：可以。属于非因买卖双方的过错导致的合同解除，双方都不用承担违约责任。

判决书节选：

本案争议焦点为买卖双方是否违约，法院在此作如下分析：

首先，胡买家虽主张徐卖家及中介公司承诺案涉房产系云山小学学位房，因行政区划改变导致其购买越秀区学位房的目的不能实现，但其所举证据仅录音，无其他证据佐证，且《存量房买卖合同》亦仅载明学位未被占用，并未明示案涉房产具体对应的学位，故胡买家以此主张徐卖家违约，理据不足，法院不予支持。

其次，房屋归属的行政区划涉及学位、户籍等实际利益，是房屋交易中的重要因素。而行政区域的划分是政府行为，案涉房屋的行政区划信息已由政府于2016年公开发布，胡买家、徐卖家均可通过公开渠道获知。因此，徐卖家作为案涉房产的所有权人及卖方，有义务向买方提供准确的相关信息，但其在签订合同一时没有披露案涉房屋的准确行政区划，存在过错。同理，胡买家作为正常成年人及买方，应尽到审慎的注意义务，理应核实房屋的相关信息后再决定是否购买，如若行政区划和学位是其购买案涉房产的首要考虑因素，则胡买家更应全面、慎重核实房屋所属行政区划，而并非仅凭房产证及徐卖家、链家公司陈述就签订合同，故胡买家亦存在过错。

再次，徐卖家主张胡买家以各种理由（包括无法供楼、贷款利率可能上调、银行可能不批贷款）拒不履行案涉合同，虽然其提交的短信及微信聊天记录中，胡买家多次提及若贷款利率上调即要求徐卖家解除合同并返还定金，但仅为胡买家假设性语言，且根据聊天记录可知，胡买家积极配合按揭公司及链家公司提供办理按揭贷款及网签、过户手续的相关资料，而案涉房产预约过户取消的原因系因行政区划变更，徐卖家需重新办理不动产证书，非胡买家之过错，故徐卖家主张胡买家违约，法院不予支持。

综上，双方均对合同不再履行存在过错，徐卖家应向胡买家返还定金10万元；胡买家并未取得法定或者约定的解除权；胡买家诉请徐卖家支付违约金理据不足，徐卖家反诉请求胡买家支付违约金理据不足，法院均予以驳回。

广州郑思琪律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，当事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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