广州市白云区土地租赁合同纠纷律师 拖欠租金 违约金咨询律师

郑思琪律师电话：180-2452-1775（微信同号）
广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路 183 号大都会广场 8 楼

【当事人咨询问题】

1. 2010 年 11 月 19 日某乙公司与某甲公司签订的《土地租赁合同》，相对方是某甲公司还是某丙公司？

2. 承租方逾期支付租金超过三个月，是否达到合同约定的解除条件，某乙公司能否主张解除合同？

3. 某乙公司能否要求承租方支付拖欠的租金及逾期支付租金的滞纳金？

【案件分析】
本案为土地租赁合同纠纷，核心争议围绕合同相对方认定及合同解除条件是否成就展开，结合案件事实及法律规定分析如下：

1. 合同相对方的认定

• 2010 年 11 月 19       日，某乙公司与某甲公司签订《土地租赁合同》，但某丙公司于 2011 年 4 月 18 日登记设立，某甲公司为某丙公司的发起人及原投资方。

• 合同签订后，案涉土地实际由某丙公司使用，某丙公司以自身名义建设厂房和宿舍，且自 2015 年 11 月起由某丙公司直接支付租金；2014 年某甲公司退出某丙公司投资后，某乙公司未对某丙公司的履行行为提出异议。

• 依据《中华人民共和国民法典》第七十五条（设立人为设立法人从事的民事活动，其权利义务由法人承受），结合实际履行情况，应认定某丙公司为案涉租赁合同的相对方。

2. 合同解除条件是否成就

• 合同约定 “承租方逾期支付租金超过三个月的，出租方有权解除合同”，但某丙公司逾期支付租金系因疫情、春节假期等客观因素及管理疏漏，主观无恶意，且发现后立即补足租金（被某乙公司退回），违约情节显著轻微。

• 某乙公司明知实际履行方为某丙公司，却向已退出的某甲公司发送解除通知，导致某丙公司未能及时处理，其行使解除权不符合诚实信用原则，未达到合理合法条件。

3. 租金及滞纳金的主张

• 某丙公司确实未支付 2022 年 10 月       16 日起的租金，该部分属于到期债务，应予支付。

• 某丙公司曾主动支付租金但被某乙公司退回，并非恶意拖欠，故滞纳金主张缺乏依据。

【法院裁判意见】
（判决书原文）法院生效裁判认为：

1. 关于合同相对方：某甲公司为设立某丙公司签订案涉合同，某丙公司成立后实际使用土地、建设厂房并支付租金，某甲公司退出后某乙公司未提异议，应推定其知晓并认可某丙公司为合同相对方，依据《中华人民共和国民法典》第七十五条，认定某丙公司为案涉租赁合同相对方。

2. 关于合同解除：某丙公司逾期支付租金非恶意，情节轻微，且某乙公司向非实际履行方某甲公司发送解除通知，其行使约定解除权未达到合理合法条件，故对解除合同的主张不予支持。

3. 关于租金及滞纳金：某乙公司未实际收取 2022 年 10 月 16      日至 2023 年 12 月 15 日的租金（43496.9 元 / 月 ×14 个月 =      608956.6 元），某丙公司应予支付；某丙公司非恶意拖欠，且某乙公司拒收租金，故滞纳金主张不予支持。

二审法院维持一审判决，驳回某乙公司的上诉。

【专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】
针对本案涉及的土地租赁合同纠纷，律师可提供以下法律服务：

1. 梳理案件事实，分析合同相对方认定的关键证据（如合同签订背景、实际履行凭证、主体变更痕迹等）；

2. 就合同解除权行使条件（约定条款、违约情节、主观过错等）提供法律分析，评估解除主张的可行性；

3. 协助收集租金支付、违约行为等相关证据，明确违约责任范围（租金、滞纳金、违约金等）；

4. 代理诉讼程序，包括一审、二审的庭审辩论、法律适用争议抗辩等，维护当事人合法权益。

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